Cena ofertowa i transakcyjna to nie to samo
Cena ofertowa to kwota przedstawiona w ogłoszeniu. Cena transakcyjna jest kwotą uzgodnioną przy sprzedaży. Samo znalezienie podobnego mieszkania z wysoką ceną nie mówi więc, za ile uda się je sprzedać.
W analizie rozróżniam te informacje. Raporty NBP stanowią tło dla oceny rynku, ale dane dla dużych miast nie są wyceną konkretnej nieruchomości w Krośnie. Propozycję ceny opieram na lokalnym porównaniu i cechach Twojego mieszkania, domu lub działki.
Porównanie nieruchomości przygotowuję ja
Dobieram oferty, które kupujący może rzeczywiście rozważyć jako alternatywę. Sama zbliżona powierzchnia nie wystarcza: mieszkanie na wysokim piętrze bez windy i lokal na parterze mogą odpowiadać innym potrzebom. Podobnie dom do remontu nie konkuruje na tych samych zasadach z domem gotowym do zamieszkania.
Nie musisz samodzielnie przeglądać dziesiątek ogłoszeń ani przygotowywać zestawienia. Przedstawiam porównanie i wyjaśniam, które różnice są istotne dla proponowanej ceny.
- Lokalizacja, otoczenie i dostęp do usług.
- Powierzchnia, układ i stan nieruchomości.
- Piętro, winda, parkowanie oraz przestrzenie dodatkowe.
- Przy domu i działce: teren, dojazd, media i przeznaczenie.
- Zakres sprzedaży oraz możliwy termin przekazania.
Atuty oceniam w kontekście rynku, nie według stałego cennika
Balkon, ogród czy garaż mogą być ważne dla kupującego, ale nie mają jednej stałej dopłaty dla wszystkich ofert. Liczy się całość: lokalizacja, sposób korzystania i dostępne alternatywy. Dlatego pokazuję zarówno mocne strony nieruchomości, jak i różnice względem porównywanych ofert.
Koszt wykonanego remontu również nie musi odpowiadać wzrostowi ceny. Przed dodatkowymi wydatkami omawiam z Tobą, czy lepszym rozwiązaniem będzie przygotowanie do zdjęć, home staging czy sprzedaż w obecnym stanie.
Ty zatwierdzasz cenę i warunki negocjacji
Przedstawiam propozycję ceny wraz z uzasadnieniem. Rozmawiamy o Twoich oczekiwaniach, terminie sprzedaży i planach związanych z uzyskanymi środkami. Na tej podstawie ustalamy cenę wyjściową oraz sposób prowadzenia negocjacji.
Moja analiza służy przygotowaniu sprzedaży. Nie zastępuje operatu szacunkowego, gdy taki dokument jest wymagany przez bank lub inną instytucję. Cena w ogłoszeniu i późniejsza akceptacja propozycji kupującego pozostają Twoimi decyzjami.
Po publikacji obserwuję zainteresowanie i przedstawiam wnioski
Śledzę zapytania, prezentacje i propozycje kupujących, a nie tylko liczbę wyświetleń. Zbieram uwagi po spotkaniach i analizuję, czy potrzebna jest zmiana promocji, sposobu prezentacji albo strategii ceny. Nie musisz prowadzić takiego monitoringu samodzielnie.
Przedstawiam Ci wyniki i rekomendację następnego kroku. Decyzję podejmujesz na podstawie konkretów, bez konieczności samodzielnego porównywania każdego nowego ogłoszenia. Pierwszą rozmowę możemy zacząć także wtedy, gdy jeszcze nie wiesz, jakiej ceny oczekiwać.